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中國房市小陽春行情後回歸理性
台灣亞太產業分析專業協進會 理事 劉佩真 
台灣經濟研究院研究員暨產業顧問

中國國房景氣指數於2018年9月來到近期高峰102.02之後,多呈現震盪向下的局面,不過2019年1∼4月則轉為呈現小幅上升格局,5月才再度出現下跌,僅剩100.85,顯然不論是從基本面或是政府對於房地產市場的態度來看,2019年第一季至第二季初的中國房市小陽春行情不具備持續性,主要是政策面主軸為「房住不炒」,而細部房市政策則用「因城施策、分類指導」的深化,或是「以穩為主、一城一策」為依歸,代表房市會在區間內進行結構性微調以實現總量和價格相對平穩。況且中國總體經濟大環境偏弱,特別是美中貿易戰於5月升溫,中國PMI再次降到榮枯線以下,對於貿易戰的悲觀預期則充分顯現,自然影響自用及外資投資房地產的信心與需求,此將導致近期中國各項房市指標增速出現減緩。

              但有鑑於中國央行行長表態貿易摩擦中國有足夠的政策空間來應對,包括調整利率和存款準備金率,顯然市場對於降息、降准預期明顯再度加強,加上在經濟面對較大不確定性的環境下,房地產仍是中國穩財政、穩投資的重要力量,同時中國房地產開發經營商推案與銷售策略仍顯積極,以及部分地方政府的托底式放鬆,銷售的表現並不會出現快速惡化,故即便第三季中國國房景氣指數延續2019年5月下滑的走勢,但預料下跌程度將極為有限。

               而在各級城市的表現上,分化的態勢依舊不變,即近期中國一線城市房價緩步呈現改善的局面,代表調控已久的一線城市迎來底部的復甦,但房價回升力道尚有限;而現階段二線城市的價格表現優於一線、三線城市,主要係因新型城鎮化重回都市圈核心城市,即發改委宣佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》,顯然都市圈已成為區域經濟協同發展的重要推手和有效手段,況且之前人才新政的政策加持,使得短期內房市買氣往二線城市集聚邊際彈性更為明顯,反觀棚改減弱對於三線城市負面影響將持續顯現。

               若以中國房地產開發經營業者的營運展望來說,在對岸房市景氣處於調整階段之際,反而更加凸顯房地產開發企業朝兩極分化的趨勢發展,畢竟中小房企獨立標地並開發獲利的難度大幅提升,反觀大型業者具備佈局各級城市對抗風險能力強、產品溢價能力佳、拓展多元融資管道等優勢,以及大型品牌房企廠商藉由推案和物業品質不斷升級,刺激改善性需求釋放,同時優秀的房地產開發經營業者可建立全面的流程管控體系、股權激勵體制等方式,來減輕流動性壓力、加快項目去化速度來提升企業營運效率,更何況大型業者近年來多積極進行多元經營布局策略,使營運領域延伸至物業、商業、長租公寓、物流、冰雪度假、教育/養老、健康、文創、產業新城、郵輪母港、農業、機器人、零售等現象。

                整體來說,中國房地產開發經營業者集中度將持續獲得提升,其中前十大業者合計市佔率由2016年的18.70%遞增至2018年1∼11月的28.30%,2019年則可望突破三成的關卡,至於部分中小房地產開發經營業者由於資源獲取難度加大,反而選擇被迫出售房地產業務、轉型或退出,此局面則進一步使中國大型房地產開發經營業者的資源聚集優勢更加顯著,同時品牌房企廠商也將發展戰略逐步由過往追求規模高速擴張到實現質量並重的目標。

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