台灣亞太產業分析專業協進會 資深產業顧問 林建甫   
台大經濟系教授，國家政策研究基金會財金組召集人

隨著「房地合一，實價課稅」的呼聲愈來愈高，財政部也規劃在2016年實施，然而實價課稅稅制的設計上仍有許多爭議未解，自住房屋總價3,000萬元以上課稅的「排富原則」是其中之一。

據今年1到7月的實價登錄資料顯示，全台僅有4.6%的房地交易總價在3,000萬元以上，其中，台北市的比率最高，有超過2,000筆，占交易筆數的21%，也就是說，台北市交易的房屋中，每五間就有一間總價是超過3,000萬元，台北市將是實價課稅影響最大的地區。因此，房地合一課稅的排富原則，被戲稱是「天龍國條款」。

上有政策，下有對策。在高總價（3,000萬以上）物件的交易稅負增加後，原本投資在豪宅的投資客，可能轉而投資低總價的房屋，高總價的房屋勢必面臨一波拋售潮，有錢人可以趁機再買幾間「便宜的豪宅」；但低總價的房子卻面臨更大的買方競爭，助漲了房價，對年輕人或是所得不高的民眾，買房的負擔就要加重。

3,000萬元或是更貴的房子，消費市場是有限的，不是一般人（95%）所買得起，更不用說剛出社會的年輕人，其實，不需刻意在3,000萬元上做切割。不如反其道而行，讓高端投資客有誘因去買3,000萬元以上的房子，不要讓高端的錢流進到低價房屋市場。這樣高價、低價房屋市場各自均衡，井水不犯河水，河水不犯井水，年輕人、收入不高的人也能買得起房，這樣的結果可能更好。

台灣現在的問題是所有房價高漲，遠超過一般百姓的負擔。而炒房成本太低，持有成本的地價稅、房屋稅低，持有一戶住宅，比養一輛車的牌照稅還低。交易成本的印花稅、契稅也都很有限。土地增值稅有交易才會課徵，同一年度免徵，而且稅率還下修，民國94年，將原40%、50%、60%之稅率修訂為20%、30%、40%，完全違背國父孫中山當年設計「漲價歸公」的精神。

未來實價登錄的資料愈來愈完善，政府應善用，朝實價課稅的方向前進。我們主張，不要設計任何門檻，而是以「自住事實」以及「長期持有」來減輕稅負。例如自助一戶，以不增加目前稅負為原則。今年5月立法院已完成房屋稅條文修正，提高非自用住宅稅率，而自用住宅則是以夫妻合計名下持有三戶為限。或許仍然有標準太寬鬆的質疑聲，但這是好的開始。

長期持有也值得鼓勵，而不是封殺。例如交易稅，現在買賣不動產，長期持有的優惠在土地上有、房子沒有（奢侈稅的兩年限制屬懲罰性稅收）。在房地合一課稅後，給予房跟地長期持有減稅優惠是合理的，但是基於促進房地的有效利用、打消囤房投機，應該再進一步限制，要有一定時間的居住事實才能給予優惠，否則房子買了不住、坐等增值，不是好現象。

3,000萬元的標準是有問題。政府必須以整體住宅政策的角度來思考，定義好課稅標準、設計好配套措施，以避免影響到低價房屋，達到居住正義與稅收公平的雙重目的，才是好的稅制。