台灣亞太產業分析專業協進會 理事 劉佩真 
台灣經濟研究院總監暨產業顧問
有鑑於先前房市景氣熱絡而出現的亂象，2020年12月到2021年迄今，政府採取動態式的打炒房措施，例如央行兩度祭出信用管制措施、實價登錄2.0版本修法通過、金管會針對八家銀行啟動集中度管制，以及央行為防堵台商回流熱錢炒作工業區土地，要求八家公股行庫審慎辦理工業區土地抵押貸款業務後，再邀16家民營銀行、人壽保險及票券金融公司進行座談等措施；且除了金融手段，財稅措施也陸續出爐，特別是房地合一稅2.0的部分，將影響短買短賣族群，當然預售屋也成為主要打擊標的。
在上述情況下，短期內房市難免因政策的因素而使業者稍顯觀望，同時賣方也不再高調開高價，買方出手也會較為謹慎，顯然市場處於盤整期間，不過預計在整體買賣雙方行為獲得調整後，後續房市景氣發展可望趨向平穩。
就2021年全年而言，國內住宅市場交易結構應由2020年的價微揚、量增的局面轉為價平量穩的態勢；代表即便在政策面陸續出爐下，多僅針對投機、投資族群，對於一般自用住宅的需求打擊有限所致，更何況房貸利率仍維持於低檔水準，對於首購族、換屋族等有很大的誘因；其中台南市的住宅能見度仍不低，主要是基於短期內半導體供應鏈群聚效應仍會由廠辦、土地市場延伸至住宅市場的考量，特別是南科擴產將提升就業人口，可望帶動大台南地區整體房市的表現。
而在豪宅部分，雖然市場存有股市處於高檔所帶來的財富效果，加上市場資金相當充沛，亦有台商回台的資金效應利多，不過小房型產品銷售狀況最佳，各地區皆出現低總價產品完銷，中大坪數產品則受冷落的現象，加上2021年3月央行再次進行信用管制的加碼，其中更有針對高價住宅，故2021年六都豪宅住宅景氣恐難有表現。
至於商用不動產部分，預計2021年產品表現各有所異，其中商用不動產買賣、台北市辦公室租賃市場均將優於土地交易、店面租賃市場，其中土地市場在歷經2019~2020年均超過3000億元的關卡，等同交易基期墊高，加上央行對於購地貸款的限制措施，且2021年適逢台北市地上權土地交易供給的空窗期，未來一年土地交易市場恐難再突破3000億元的水準。
反觀商用不動產買賣市場仍有來自於壽險業者的資金挹注，前十大廠商尚有6.42億元的規模可投入於不動產市場，而台北市辦公室租賃市場由於新增供給多用於集團自用，因此空置率將續由2020年的6.4%降至2021年的6.3%，租金水位則維持於2020年的高水準；但值得一提的是，因台南市由台積電所帶動的半導體群聚效應仍相當顯著，特別是台積電2021年資本支出將高達250~280億美元，創下史上新高，因此周邊的商用不動產景氣看法仍是相對較佳。
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